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  • 六部門整治規范租房市場—— 長租公寓再也不能任性玩

    國內樓市日期:2019-12-27 00:00:28 瀏覽量(

    租房市場的陷阱有多少?進入長租公寓時代,除了虛假房源、合同漏洞、克扣押金外,違規租金貸、“爆雷”等問題也讓租戶頻頻中招。

    昨天,住建部等六部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,在房源真實性、中介禁賺差價等問題上重申,對長租公寓也有新要求:加強監管“高進低出”“長收短付”,指導設立資金監管賬戶,嚴查違規建立資金池等。業內分析,長租公寓將就此告別野蠻生長。

    “禁賺差價”只針對經紀機構

    “不讓賺差價了,那長租公寓過去收的差價是不是就可以退給我?”新規發布后,有租戶在社交媒體上如此反問。

    《意見》要求,房地產經紀機構不得賺取住房出租差價,住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的,不得再次收取傭金。但需要注意的是,“不得賺取住房出租差價”的規定僅適用于房地產經紀機構,也就是常說的租房中介,并不包括長租公寓等租賃企業。更通俗地說,市場上的中介僅是居間服務,租賃依然是房東和租戶簽約,中介只起到居間服務的作用;而像自如、蛋殼這樣的長租公寓是租賃企業,相當于二房東,先把房子從房東手中租來,再轉租給租戶,租戶其實是跟租賃企業簽約。

    對于房地產經紀機構而言,“禁賺差價”也不是新規。2011年就發布的《房地產經紀管理辦法》已明確,房地產經紀機構和房地產經紀人員不得低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價。

    但目前長租公寓企業賺的正是差價:先從房東手中以較低價格收來房源,進行簡單裝修后,再以較高價格租給租戶。這不等于長租公寓可以隨意漲價,此前多地住建部門都要求租賃企業不得哄抬租金。

    嚴查資金池防“爆雷”

    雖然本質上是租房,但長租公寓被調侃成“金融產品”。從去年開始,杭州等地長租公寓品牌出現了“爆雷”。

    它們都走過同一條路:租賃企業先從房東手里收來房子、把房子以租金貸的形式租給租戶;金融平臺率先把租戶需要支付的租金一次性墊付給租賃企業;后續租戶不再向租賃企業付房租,而是還貸給金融平臺。

    “這之間的時間差、資金差給租賃企業可乘之機。”一家倒掉的長租公寓負責人向記者形容,因為可以提前從金融平臺拿到租金,私設資金池,拼命擴張市場,搶占房源。但這筆錢本不屬于長租公寓,而是應該付給房東。只要出現市場需求減弱、金融平臺不再打款、向房東大量支付租金等情況,租賃企業就可能出現資金鏈斷裂等問題,房東、租戶全受牽連。中原地產首席分析師張大偉直言,長租公寓更大的問題是金融化帶來的資金池,轉移且隨意動用房主的預期租金,存在上下游多重糾紛的隱患。

    強力監管勢在必行。相比過去住建部門單方監管,《意見》更強調了金融監管,并把銀保監會納入其中。《意見》首先拿“租賃貸款”開刀:貸款期限不得超過住房租賃合同期限,認真評估借款人的還款能力,嚴格審查貸款用途,防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿,不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

    高風險公寓面臨資金監管

    兩種經營模式將面臨強監管——“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)。

    正常邏輯下,租賃企業會低價收房、高價轉出,運營調整難免也會出現極少的“高進低出”。但大規模的“高進低出”暗藏隱憂。上述長租公寓負責人解釋,大規模“高進低出”其實是高于市場價地收房、搶占房源,“租戶不傻,不會高價租,于是企業為了回籠資金就不得不低價出租。這里面再配合著‘長收短付’‘資金池’‘租金貸’等操作,堪稱玩火自焚。”他說。

    由于相對隱匿,這類風險難被及時發現、有力監管。但這次的《意見》中明確,相關部門將指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。

    “資金監管的方式在二手房業務中已經實現,的確可以發揮很好的監管作用。”也有業內專家建議,租房業務金額小、交易頻繁,具體監管模式還應該進一步探索。

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